WOZ-waarde en je hypotheek
WOZ-beschikking
WOZ-waarde 2026
Je WOZ-beschikking 2026 viel begin dit jaar op de mat en het bedrag stond waarschijnlijk hoger dan vorig jaar. Landelijk lag de WOZ-waarde 2026 gemiddeld 10,6 procent boven die van 2025. Dat betekent iets voor de belasting die je betaalt, en het betekent ook iets voor je hypotheek.
Aan de ene kant gaat je eigenwoningforfait omhoog, aan de andere kant kun je met een hogere waarde vaak een lagere renteopslag afdwingen. Dat tweede levert bijna altijd meer op dan het eerste je kost.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is de waarde die je gemeente elk jaar aan je woning toekent op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Je krijgt die waarde in een WOZ-beschikking, meestal in februari, vaak samen met de aanslag gemeentebelastingen.
De gemeente taxeert je huis niet ter plekke. Er wordt gerekend met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de buurt rond de peildatum, gecorrigeerd voor verschillen in oppervlakte, inhoud, perceel, bouwjaar en staat van onderhoud. Het is een modelmatige waardering, geen taxatie door een taxateur die bij je binnen is geweest. Dat verklaart ook waarom de uitkomst er soms naast zit.
Peildatum en stijging van de WOZ-waarde 2026
Hier zit de verwarring die elk jaar terugkomt. De WOZ-waarde 2026 gaat niet over wat je huis vandaag waard is, maar over de waarde op 1 januari 2025. De peildatum ligt altijd een jaar voor het belastingjaar.
Je WOZ-beschikking 2026 loopt dus bijna twee jaar achter op de markt van nu. Voor de belastingaangifte over 2026 gebruik je die waarde, ook al is je huis inmiddels meer waard. En omgekeerd: daalt de markt, dan merk je dat pas een jaar later in je WOZ.
De Waarderingskamer, de toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ, meldde tussen de peildata 1 januari 2024 en 1 januari 2025 een landelijke stijging van 10,6 procent. Dat is een gemiddelde. Per gemeente en per woningtype loopt het flink uiteen, en buiten de Randstad steeg de WOZ per vierkante meter harder dan erbinnen.
| Belastingjaar | Peildatum | Landelijke ontwikkeling |
|---|---|---|
| WOZ 2025 | 1 januari 2024 | ruim 5% |
| WOZ 2026 | 1 januari 2025 | 10,6% |
Waar vind je je WOZ-waarde?
Je WOZ-waarde 2026 haal je op vier plekken op:
- wozwaardeloket.nl geeft de WOZ-waarde van elke woning in Nederland op adres, zonder inloggen. Ook die van je buren, want WOZ-waarden van woningen zijn openbaar.
- In je Berichtenbox op MijnOverheid staat je eigen beschikking, als je gemeente digitaal verstuurt.
- Het belastingportaal van je gemeente geeft na inloggen met DigiD naast de waarde ook het taxatieverslag.
- Op de beschikking zelf, papier of pdf, staat de dagtekening die je bezwaartermijn bepaalt.
Vraag het taxatieverslag altijd op, ook als je verder niets van plan bent. Daar staat in welke woningen de gemeente als vergelijkingsobject heeft gebruikt en welke kenmerken van jouw huis in het model zitten. Gratis, en het is de enige manier om te zien waar het bedrag vandaan komt.
Een hogere WOZ-waarde kost je eigenwoningforfait
De Belastingdienst ziet je eigen woning als een inkomstenbron en telt daarom het eigenwoningforfait op bij je inkomen in box 1. Dat forfait is een percentage van je WOZ-waarde en gaat af van je aftrekbare hypotheekrente.
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait 2026 |
|---|---|
| tot 12.500 euro | 0% |
| 12.500 tot 25.000 euro | 0,10% |
| 25.000 tot 50.000 euro | 0,20% |
| 50.000 tot 75.000 euro | 0,25% |
| 75.000 tot 1.350.000 euro | 0,35% |
| boven 1.350.000 euro | 4.725 euro plus 2,35% over het meerdere |
De percentages zijn gelijk aan 2025. Alleen de grens voor de hoogste schijf, in de volksmond de villataks, is opgetrokken naar 1.350.000 euro.
Reken het door voor een gemiddelde stijging. Stond je woning vorig jaar op 410.000 euro en nu op 450.000 euro, dan gaat je forfait van 1.435 euro naar 1.575 euro. Een bijtelling van 140 euro extra, waardoor je aftrekpost met datzelfde bedrag krimpt. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent scheelt dat ongeveer 53 euro belastingteruggave per jaar. Iets meer dan vier euro per maand.
Vervelend, maar het is klein bier. Hoe de aftrek verder in elkaar zit lees je op de pagina over hypotheekrenteaftrek.
Heb je je hypotheek (bijna) helemaal afgelost, dan pakt het anders uit. Is je rente lager dan je forfait, dan vangt de wet Hillen een deel op. Die regeling wordt afgebouwd en is in 2026 nog 71,867 procent van het verschil waard, met stappen van 4,8 procent per jaar tot de aftrek op 1 januari 2041 verdwijnt. Voor huiseigenaren zonder hypotheekschuld betekent elke WOZ-stijging dus een steeds directer belastingeffect.
Een hogere WOZ-waarde kan je hypotheekrente verlagen
Dit is de kant die veel mensen laten liggen. De meeste geldverstrekkers rekenen een risico-opslag boven op de basisrente als je hypotheek hoog is ten opzichte van je woningwaarde. Hoe lager die verhouding, de loan-to-value, hoe lager de opslag. Onder ongeveer 60 procent van de woningwaarde vervalt de opslag bij veel banken helemaal.
Een typische indeling ziet er zo uit:
| Hypotheek ten opzichte van de woningwaarde | Risico-opslag |
|---|---|
| tot 60% | geen opslag |
| 60% tot 90% | middenklasse |
| boven 90% | hoogste klasse |
Het aantal klassen verschilt sterk per geldverstrekker. De ene bank werkt met drie brede categorieën, de andere met zes of meer smalle. Dat maakt uit: bij smalle klassen zak je sneller een trede en profiteer je dus eerder van een hogere waarde. Tussen de hoogste en de laagste klasse zit soms wel 0,5 procent rente.
Twee dingen verlagen die verhouding. Aflossen verkleint je schuld, en een stijgende woningwaarde vergroot de noemer. Je WOZ-beschikking 2026 is het bewijs voor dat tweede.
Rekenvoorbeeld. Je hebt een hypotheek van 300.000 euro. Bij een woningwaarde van 410.000 euro zit je op 73 procent, bij 450.000 euro op 67 procent. Zakt je klasse daardoor met 0,2 procent rente, dan is dat 600 euro bruto per jaar op deze hypotheek. Ruim tien keer zoveel als het eigenwoningforfait je kost.
Let op één ding: bij de meeste geldverstrekkers gebeurt dit niet vanzelf. Een deel past de opslag automatisch aan zodra je genoeg hebt afgelost, en bij het einde van je rentevaste periode wordt je klasse meestal opnieuw bekeken. Maar een waardestijging zien ze niet, want die staat nergens in hun systeem. Dat moet je zelf melden.
Zo vraag je het aan
- Zoek je actuele hypotheekschuld op, inclusief wat je hebt afgelost. Meestal staat dat op je jaaropgave of in je online dossier.
- Deel de schuld door je WOZ-waarde 2026 en kijk in welke tariefklasse je terechtkomt. De klassen van je geldverstrekker staan in je hypotheekakte of op de website.
- Zit je onder een grens, stuur dan een verzoek om herbeoordeling met een kopie van je WOZ-beschikking erbij.
- Krijg je nul op het rekest omdat de WOZ niet wordt geaccepteerd, vraag dan welk bewijs wel telt.
Niet elke geldverstrekker neemt de WOZ-beschikking aan. Een deel eist een desktoptaxatie of een volledig taxatierapport. Een desktoptaxatie kost rond de 110 euro, een volledige taxatie met bezoek aan huis 600 tot 800 euro. Reken dus even uit of het loont. Bij een besparing van 600 euro per jaar is een taxatie van 700 euro binnen anderhalf jaar terugverdiend, bij een besparing van 80 euro duidelijk niet.
Er is nog een reden om een taxatie te overwegen. Je WOZ-waarde heeft peildatum 1 januari 2025 en loopt dus achter. Is je huis daarna verder in waarde gestegen, of heb je verbouwd, dan laat een actuele taxatie een hoger bedrag zien dan je beschikking. Soms is dat net genoeg voor een extra trede.
Speelt er meer, bijvoorbeeld omdat je aan het eind van je rentevaste periode zit, kijk dan meteen of oversluiten of oversluiten bij dezelfde bank gunstiger uitpakt dan alleen de opslag laten aanpassen. Wat het met je netto lasten doet reken je door met de berekening van je maandlasten.
De WOZ-waarde telt niet mee als je een hypotheek afsluit
Een misverstand dat we vaak horen: mensen denken dat de bank hun WOZ-waarde gebruikt om te bepalen hoeveel ze kunnen lenen. Dat is niet zo.
Bij een nieuwe hypotheek kijkt de geldverstrekker naar de marktwaarde uit een gevalideerd taxatierapport, of naar de koopsom als die lager is. Je mag maximaal 100 procent van die marktwaarde lenen. Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is een volledig gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde hybride taxatie verplicht; een modelmatige waardebepaling voldoet daar niet. De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro, en op 498.200 euro als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert.
De WOZ-waarde speelt dus wél een rol bij een lopende hypotheek en niet bij het afsluiten ervan. Wil je weten wat je kunt lenen, gebruik dan de rekentool voor je maximale hypotheek.
Ook als je overwaarde wilt opnemen of je hypotheek wilt verhogen, vraagt de bank een taxatie. Je WOZ-beschikking gebruik je om zelf een eerste inschatting te maken van je overwaarde, meer niet.
WOZ-waarde te hoog? Zo maak je bezwaar
Een te hoge WOZ kost je geld via het eigenwoningforfait, de onroerendezaakbelasting en de waterschapsbelasting. Een te lage WOZ kost je geld via je risico-opslag. Het loont dus altijd om te controleren of het bedrag klopt, ongeacht welke kant het op staat.
Bezwaar maak je binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking. Niet zes weken na ontvangst en niet zes weken na de aanslag gemeentebelastingen: de dagtekening op het document telt. Omdat de meeste gemeenten in februari versturen, is die termijn voor het belastingjaar 2026 inmiddels verstreken. Dan zit je een jaar vast aan de vastgestelde waarde en kun je je richten op de beschikking van 2027.
Loopt je termijn nog wel, dan controleer je in het taxatieverslag deze punten:
- Kenmerken van je woning: woonoppervlak, inhoud, perceeloppervlak, bouwjaar, type woning en bijgebouwen. Fouten hierin komen vaker voor dan je denkt.
- De vergelijkingsobjecten: liggen die echt in een vergelijkbare straat en zijn ze rond 1 januari 2025 verkocht? Een appartement op een toplocatie is geen goede referentie voor een tussenwoning drie straten verderop.
- Waardedrukkende factoren: achterstallig onderhoud, funderingsproblemen, geluidsoverlast van een weg of spoor, een slecht energielabel, erfpacht of asbest.
- Verbouwingen die er niet zijn: als de gemeente uitgaat van een aanbouw die je nooit hebt gebouwd, is dat direct raak.
Dien je bezwaar in, dan beslist de gemeente in principe binnen zes weken na ontvangst, met een verlenging van maximaal zes weken. Uiterlijk 31 december van het lopende jaar moet er een uitspraak liggen. Je kunt zelf bezwaar maken, gratis, of het uitbesteden aan een no cure no pay-bureau. Zo’n bureau kost jou niets, maar declareert bij winst een vergoeding bij de gemeente. Dat geld komt uiteindelijk uit de gemeentekas en dus uit je eigen belastingen.
Denk voor je bezwaar maakt wel na over de andere kant. Verlaag je je WOZ-waarde met 40.000 euro, dan scheelt dat ongeveer 140 euro aan eigenwoningforfait plus wat OZB. Maar het duwt je verhouding tussen hypotheek en woningwaarde ook omhoog, en dat kan je een lagere tariefklasse kosten. Bij een hoge hypotheek kan een lagere WOZ per saldo dus nadelig zijn.
Waar je WOZ-waarde nog meer voor telt
De gemeente stuurt één beschikking, maar het getal duikt op verschillende plekken op:
- Voor de onroerendezaakbelasting rekent je gemeente een percentage van je WOZ-waarde. Gaat de WOZ omhoog, dan verlagen gemeenten meestal het tarief, waardoor je aanslag lang niet altijd evenveel stijgt.
- De waterschapsbelasting, de heffing gebouwd, loopt ook via de WOZ.
- Erf je een woning, dan reken je voor de erfbelasting met de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. Je mag zelf kiezen, dus neem de laagste van de twee.
- Voor de schenkbelasting geldt bij een woning dezelfde systematiek.
- In box 3 waardeer je een tweede woning of een verhuurd pand op de WOZ-waarde, bij verhuur met een correctie via de leegwaarderatio. Wat dat betekent lees je op de pagina over een tweede huis kopen en over belasting over overwaarde.
FAQ
Veelgestelde vragen over de WOZ-waarde en je hypotheek
Wat is de peildatum van de WOZ-waarde 2026?
De peildatum van de WOZ-waarde 2026 is 1 januari 2025. Je gemeente kijkt naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond die datum, niet naar de markt van vandaag. Je beschikking loopt daardoor ongeveer een jaar achter op de werkelijke waarde van je huis. Voor de aangifte inkomstenbelasting over 2026 gebruik je precies deze waarde.</p>
Hoeveel is de WOZ-waarde in 2026 gestegen?
De WOZ-waarde is in 2026 landelijk gemiddeld 10,6 procent gestegen ten opzichte van 2025, blijkt uit cijfers van de Waarderingskamer. Dat is een gemiddelde over alle woningen: per gemeente en per woningtype verschilt het beeld sterk. Buiten de Randstad steeg de WOZ per vierkante meter harder dan in de grote steden.</p>
Kan ik met een hogere WOZ-waarde mijn hypotheekrente verlagen?
Met een hogere WOZ-waarde kun je vaak je hypotheekrente verlagen, doordat je risico-opslag daalt zodra je hypotheek een kleiner deel van de woningwaarde is. Je moet dat zelf aanvragen bij je geldverstrekker en een kopie van je WOZ-beschikking meesturen. Niet elke bank accepteert de WOZ; sommige vragen een desktoptaxatie of een volledig taxatierapport.</p>
Bepaalt de WOZ-waarde hoeveel hypotheek ik kan krijgen?
De WOZ-waarde bepaalt niet hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Geldverstrekkers gaan uit van de marktwaarde uit een gevalideerd taxatierapport of van de koopsom als die lager is, en je leent maximaal 100 procent van dat bedrag. Voor een hypotheek met NHG is een gevalideerd taxatierapport zelfs verplicht en telt een modelmatige waardebepaling niet mee.</p>
Wat kost een hogere WOZ-waarde aan belasting?
Een hogere WOZ-waarde kost je belasting via het eigenwoningforfait, dat in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde bedraagt tot 1.350.000 euro. Stijgt je waarde van 410.000 euro naar 450.000 euro, dan gaat je bijtelling met 140 euro omhoog en levert je aftrek ongeveer 53 euro minder op. Daarnaast gebruiken je gemeente en het waterschap de WOZ voor de OZB en de heffing gebouwd.</p>
Tot wanneer kan ik bezwaar maken tegen mijn WOZ-waarde?
Bezwaar maken tegen je WOZ-waarde kan tot zes weken na de dagtekening van de beschikking, niet na de datum waarop je hem ontving. De meeste gemeenten versturen in februari, dus voor het belastingjaar 2026 is die termijn meestal verstreken. Je kunt je dan voorbereiden op de beschikking van 2027 door alvast je taxatieverslag te controleren.</p>
Is een lagere WOZ-waarde altijd gunstig?
Een lagere WOZ-waarde is niet altijd gunstig. Je betaalt minder eigenwoningforfait en minder OZB, maar de verhouding tussen je hypotheek en je woningwaarde verslechtert. Bij een hoge hypotheek kan dat je in een duurdere tariefklasse houden, en die renteopslag weegt meestal zwaarder dan het belastingvoordeel van een paar tientjes.</p>
Waar vind ik de WOZ-waarde van mijn huis?
De WOZ-waarde van je huis vind je op wozwaardeloket.nl, in je Berichtenbox op MijnOverheid, of via het belastingportaal van je gemeente met DigiD. Op het gemeenteportaal staat ook het taxatieverslag met de vergelijkingsobjecten en de kenmerken waarmee gerekend is. WOZ-waarden van woningen zijn openbaar, dus die van je buren zie je ook.</p>
Slimme oplossingen bij Slimmehypotheek.nl
Wij zijn geen standaard hypotheekadviseur. Wij zijn er juist voor mensen met een ingewikkelder profiel.
Je krijgt bij ons:
reviews
Dit zeggen onze klanten
Uitzoeken wat jouw beschikking waard is
De rekensom is per huishouden anders. Wat je opslag zou worden hangt af van je geldverstrekker, van hoeveel je al hebt afgelost en van de klassen in je akte. Wij kijken in je hypotheekdossier welke tariefklasse er nu geldt, wat je WOZ-beschikking 2026 daaraan verandert en of een taxatie het verschil zou maken.