Hypotheekrenteaftrek
wat is hypotheekrenteaftrek
Hoe werkt hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek is voor de meeste huiseigenaren de grootste aftrekpost op de belastingaangifte. Je betaalt rente over je hypotheek, die rente haal je van je inkomen af en daardoor betaal je minder inkomstenbelasting. In 2026 krijg je maximaal 37,56 procent van je betaalde rente terug. Wat dat in euro’s oplevert hangt af van je inkomen, je WOZ-waarde en het jaar waarin je je hypotheek hebt afgesloten.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je aan de bank betaalt voor je eigen woning mag aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Je inkomen daalt daardoor op papier en je betaalt minder inkomstenbelasting. Het verschil krijg je terug van de Belastingdienst, in één keer na je aangifte of maandelijks via een voorlopige aanslag.
De aftrek geldt alleen voor de woning waar je zelf woont, je hoofdverblijf. Een vakantiehuis of een verhuurd pand valt in box 3, dus daar is de rente niet aftrekbaar. Datzelfde geldt als je een tweede huis koopt en er niet zelf gaat wonen. En let op: alleen het rentedeel van je maandlast telt mee, de aflossing niet.
Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg je in 2026?
Hoeveel je terugkrijgt hangt af van het belastingtarief dat op jouw inkomen van toepassing is. In 2026 zien de schijven in box 1 er zo uit voor mensen die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt:
| Belastbaar inkomen | Tarief | Aftrek tegen |
|---|---|---|
| tot 38.883 euro | 35,75% | 35,75% |
| 38.883 tot 78.426 euro | 37,56% | 37,56% |
| vanaf 78.426 euro | 49,50% | 37,56% |
In de derde rij zit het verschil. Verdien je meer dan 78.426 euro, dan betaal je over dat deel van je inkomen 49,50 procent belasting, terwijl je je hypotheekrente maar tegen 37,56 procent mag aftrekken. Die begrenzing heet de tariefsaanpassing. In 2025 lag het maximum op 37,48 procent, dus dit jaar gaat er een fractie bij.
Voor iedereen met een inkomen onder 78.426 euro speelt de tariefsaanpassing geen rol. Zij trekken de rente gewoon af tegen het tarief van hun schijf.
Rekenvoorbeeld hypotheekrenteaftrek
Stel: je hebt een hypotheek van 300.000 euro tegen 4 procent rente en je woning heeft een WOZ-waarde van 400.000 euro. Je bruto jaarinkomen is 55.000 euro.
| Bedrag | |
|---|---|
| Betaalde hypotheekrente per jaar | 12.000 euro |
| Af: eigenwoningforfait (0,35% van 400.000 euro) | 1.400 euro |
| Aftrekpost eigen woning | 10.600 euro |
| Belastingteruggave (37,56%) | 3.981 euro |
Dat komt neer op ongeveer 332 euro per maand. Verdien je 95.000 euro in plaats van 55.000 euro, dan blijft de teruggave op 3.981 euro staan, terwijl je zonder de tariefsaanpassing 5.247 euro zou krijgen. Het scheelt in dit voorbeeld dus ruim 1.200 euro per jaar.
Je voordeel is niet elk jaar even groot. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je in de eerste jaren veel rente en weinig aflossing, dus daar is de aftrek op zijn hoogst. Naarmate de schuld daalt, daalt ook je rente en dus je teruggave. Bij een lineaire hypotheek gaat dat sneller, omdat je vanaf dag één een vast bedrag aflost. Wil je zien wat dat met je netto maandlast doet, gebruik dan de berekening van je maandlasten.
Het eigenwoningforfait haalt een deel van je voordeel weg
Tegenover de aftrek staat een bijtelling. De Belastingdienst rekent je eigen woning als een vorm van inkomen en telt daarom het eigenwoningforfait bij je inkomen op. Dat is een percentage van de WOZ-waarde.
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait 2026 |
|---|---|
| tot 12.500 euro | 0% |
| 12.500 tot 25.000 euro | 0,10% |
| 25.000 tot 50.000 euro | 0,20% |
| 50.000 tot 75.000 euro | 0,25% |
| 75.000 tot 1.350.000 euro | 0,35% |
| boven 1.350.000 euro | 4.725 euro plus 2,35% over het meerdere |
Bij een woning van 450.000 euro komt het forfait dus uit op 1.575 euro. Dat bedrag gaat van je hypotheekrente af voordat je de aftrek berekent. Een hogere WOZ-beschikking betekent daarom een kleinere aftrekpost, ook al is er aan je hypotheek niets veranderd.
Heb je nauwelijks of geen hypotheekschuld meer, dan valt je rente lager uit dan het forfait. Voor die situatie bestaat de regeling geen of geringe eigenwoningschuld, beter bekend als de wet Hillen. Die regeling wordt sinds 2019 afgebouwd en is in 2026 nog 71,867 procent van het verschil waard. Vanaf 1 januari 2041 vervalt de aftrek helemaal.
Wanneer is je hypotheekrente aftrekbaar?
De Belastingdienst stelt drie voorwaarden. Ten eerste moet je de lening gebruiken voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning, of voor het afkopen van erfpacht. Ten tweede moet het gaan om de woning waar je zelf woont. Ten derde geldt sinds 1 januari 2013 een aflossingseis.
Die aflossingseis houdt in dat je de lening in maximaal dertig jaar minstens annuïtair of lineair aflost, en dat het aflossingsschema vooraf in je hypotheekovereenkomst staat. Alleen dan is de rente aftrekbaar. Sluit je nu een aflossingsvrije hypotheek af, dan loop je de aftrek voor dat leningdeel dus mis.
Overgangsrecht voor hypotheken van vóór 2013
Had je op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypotheek of een spaarhypotheek, dan houd je voor dat leningdeel het recht op aftrek onder de oude regels. Verhoog je die lening later, dan valt het nieuwe deel wel onder de aflossingseis. Overweeg je om te zetten naar een annuïteitenhypotheek, reken dan door wat dat fiscaal en qua maandlast betekent, want het overgangsrecht dat je opgeeft krijg je niet terug.
Extra lenen: waar gaat het geld naartoe?
Ook bij extra lenen kijkt de fiscus mee. Neem je overwaarde op voor een nieuwe keuken of een dakkapel, dan is de rente over dat deel aftrekbaar, mits je het bedrag ook echt aan de woning besteedt en het leningdeel annuïtair of lineair aflost. Gebruik je het geld voor een auto of een wereldreis, dan vervalt de aftrek voor dat deel. Hetzelfde geldt voor de rente van een persoonlijke lening en voor bijlenen voor een verbouwing. Bewaar in alle gevallen de facturen, want de Belastingdienst mag erom vragen.
Welke kosten mag je nog meer aftrekken?
In het jaar dat je een hypotheek afsluit of oversluit, mag je meer aftrekken dan alleen de rente. Deze eenmalige kosten zijn aftrekbaar:
- advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur
- notaris- en kadasterkosten voor de hypotheekakte
- taxatiekosten die nodig zijn voor de lening
- kosten van Nationale Hypotheek Garantie
- bereidstellingsprovisie
- boeterente bij het vervroegd aflossen of oversluiten
- bouwrente over de periode na het voorlopig koopcontract en vóór het passeren van de hypotheekakte
- kosten van een nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot
Deze kosten zijn niet aftrekbaar:
- de makelaarscourtage voor de aankoop
- overdrachtsbelasting
- notaris- en kadasterkosten voor de leveringsakte
- de aflossing zelf
- onderhouds- en verbouwingskosten
Die eerste lijst maakt het jaar van oversluiten fiscaal gunstig. Boeterente kan bij een oversluiting flink oplopen, en het feit dat je dat bedrag in één keer mag aftrekken haalt een deel van de pijn weg.
Hypotheekrenteaftrek maandelijks ontvangen
Je hoeft niet tot je aangifte te wachten. Via een voorlopige aanslag krijgt de Belastingdienst je aftrekpost alvast te zien en betaalt hij het geschatte voordeel in maandelijkse termijnen uit. Je vraagt dat aan in Mijn Belastingdienst met het formulier voor het aanvragen of wijzigen van een voorlopige aanslag. De eerste betaling volgt ongeveer acht weken na je aanvraag, daarna staat het bedrag meestal rond de vijftiende van de maand op je rekening.
Handig, maar het blijft een schatting op basis van gegevens die je zelf invult. Ga je meer verdienen, los je extra af of daalt je rente na een renteherziening, geef dat dan door. Anders krijg je te veel uitbetaald en moet je na je aangifte terugbetalen. Dat werkt ook de andere kant op: is je situatie veranderd in jouw voordeel, dan laat je maandelijks geld liggen.
Ben je de aftrek in een eerder jaar vergeten? Je kunt je aangifte inkomstenbelasting nog wijzigen tot vijf jaar na het jaar waarover de aanslag gaat.
Hoe lang duurt de hypotheekrenteaftrek?
Je hebt per lening maximaal dertig jaar recht op aftrek. Die termijn begint op het moment dat je de lening afsluit. Verhoog je later je hypotheek voor een verbouwing, dan start voor dat extra deel een nieuwe termijn van dertig jaar. Je kunt dus meerdere leningdelen hebben met elk hun eigen einddatum.
Eén groep loopt binnenkort tegen die grens aan. Voor hypotheken die er op 1 januari 2001 al waren, is de dertigjaarstermijn op die datum gaan lopen. Dat betekent dat 2030 het laatste jaar met aftrek is en dat vanaf 2031 de rente voor die leningen niet meer aftrekbaar is. Voor huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek uit de jaren negentig kan de netto maandlast daardoor in één keer stevig omhoog gaan, terwijl de bruto rente gelijk blijft.
Zit je in die situatie, wacht dan niet tot 2030. Er is nog tijd om af te lossen of om je hypotheek anders in te richten. Wat verstandig is verschilt per huishouden, want je inkomen na pensionering weegt hier zwaar mee.
Verdwijnt de hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek staat al jaren ter discussie en bij elke formatie komt het onderwerp terug. De afbouw die nu loopt is de beperking van het aftrektarief. Tussen 2014 en 2023 zakte het maximum in stappen van 52 naar bijna 37 procent, daarna beweegt het mee met het basistarief in box 1. Vandaar de 37,48 procent in 2025 en de 37,56 procent nu.
Van een volledige afschaffing is op dit moment geen sprake. Wel blijft de regeling politiek kwetsbaar, en zowel De Nederlandsche Bank als de AFM pleit voor verdere beperking. Voor een lening die dertig jaar meegaat is het belastingvoordeel dus geen zekerheid. Kijk daarom vooral of je de bruto maandlast kunt dragen.
FAQ
Veelgestelde vragen over hypotheekrenteaftrek
Hoeveel procent van je hypotheekrente krijg je terug?
Van je hypotheekrente krijg je in 2026 maximaal 37,56 procent terug. Hoeveel dat precies is hangt af van je belastingschijf: bij een inkomen tot 38.883 euro trek je af tegen 35,75 procent, daarboven tegen 37,56 procent. Verdien je meer dan 78.426 euro, dan betaal je 49,50 procent belasting maar blijft je aftrek beperkt tot 37,56 procent.</p>
Hoe vraag ik hypotheekrenteaftrek aan?
Hypotheekrenteaftrek vraag je aan via je aangifte inkomstenbelasting of via een voorlopige aanslag in Mijn Belastingdienst. Je hebt daarvoor de jaaropgave van je geldverstrekker nodig en de WOZ-waarde van je woning. Kies je voor een voorlopige aanslag, dan ontvang je het voordeel in maandelijkse termijnen in plaats van in één bedrag achteraf.</p>
Wanneer stopt de hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek stopt dertig jaar nadat je de lening hebt afgesloten. Voor hypotheken die op 1 januari 2001 al bestonden begon die termijn op die datum, waardoor de aftrek voor die leningen vanaf 2031 vervalt. Bij een latere verhoging van je hypotheek geldt voor dat leningdeel een eigen termijn van dertig jaar.</p>
Is de rente van een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?
De rente van een aflossingsvrije hypotheek is alleen aftrekbaar als je de lening vóór 1 januari 2013 hebt afgesloten en daarna niet hebt verhoogd. Voor dat leningdeel geldt overgangsrecht. Sluit je nu een aflossingsvrije hypotheek af, dan voldoe je niet aan de aflossingseis en is de rente niet aftrekbaar.</p>
Is de hypotheekrente van een tweede woning aftrekbaar?
De hypotheekrente van een tweede woning is niet aftrekbaar, omdat de aftrek alleen geldt voor de woning waar je zelf woont. Een vakantiehuis, recreatiewoning of verhuurd pand valt in box 3. Daar betaal je belasting over de waarde min de hypotheekschuld, wat fiscaal heel anders uitpakt dan de aftrek in box 1.</p>
Is boeterente bij oversluiten aftrekbaar?
Boeterente is aftrekbaar in het jaar dat je hem betaalt. Dat geldt zowel bij oversluiten naar een andere geldverstrekker als bij het openbreken van je rentevaste periode bij je eigen bank. Ook de advieskosten, taxatiekosten en notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte mag je aftrekken, waardoor een oversluiting netto vaak gunstiger uitvalt dan hij op papier lijkt.</p>
Wat gebeurt er met mijn aftrek als de WOZ-waarde stijgt?
Een hogere WOZ-waarde verkleint je aftrekpost, omdat het eigenwoningforfait een percentage van die waarde is. Bij 0,35 procent levert een WOZ-stijging van 50.000 euro een bijtelling van 175 euro extra op, die van je hypotheekrente af gaat. Klopt de beschikking niet, dan kun je binnen zes weken bezwaar maken bij je gemeente.</p>
Kan ik hypotheekrenteaftrek met terugwerkende kracht krijgen?
Hypotheekrenteaftrek kun je met terugwerkende kracht claimen door je aangifte te wijzigen, tot vijf jaar na het jaar waarover de aanslag gaat. Dat gebeurt vaker dan je denkt, bijvoorbeeld als iemand de eenmalige afsluitkosten in het jaar van aankoop is vergeten. Ook een definitieve aanslag houdt een correctie niet tegen.</p>
Slimme oplossingen bij Slimmehypotheek.nl
Wij zijn geen standaard hypotheekadviseur. Wij zijn er juist voor mensen met een ingewikkelder profiel.
Je krijgt bij ons:
reviews
Dit zeggen onze klanten
Hypotheekrenteaftrek
Vraag vandaag nog jouw gratis hypotheekgesprek aan en ontdek wat jij echt kunt.