Hypotheek oversluiten
Hypotheek oversluiten
Lagere maandlasten of meer financiële ruimte? Oversluiten kan slim zijn.
Door je hypotheek over te sluiten profiteer je vaak van een lagere rente, betere voorwaarden of extra leenruimte voor bijvoorbeeld een verbouwing.
Bij Slimme Hypotheek krijg jij duidelijkheid en persoonlijk advies.
Oversluiten? Slim als je weet wanneer het loont.
Je hypotheek oversluiten betekent dat je je bestaande hypotheek vervangt door een nieuwe. Vaak om te besparen op rente, je looptijd aan te passen of om meer te kunnen lenen. De timing, rente en kosten bepalen of oversluiten echt voordelig is.
Wij helpen je exact te berekenen wat oversluiten jou oplevert of wat het kost. Zo maak je een onderbouwde en slimme keuze.
Wanneer is het oversluiten van je hypotheek interessant?
Er zijn meerdere situaties waarin oversluiten aantrekkelijk is:
- Je rentevaste periode loopt (bijna) af.
- Je hebt nu een hogere rente dan de actuele marktrente.
- Je wilt je hypotheek aanpassen (bijv. aflossen, verlengen of bijlenen).
- Je hebt een consumptieve lening en wilt alles samenvoegen.
- Je wilt verduurzamen en zoekt financiering via je hypotheek.
Let op: soms betaal je een boeterente, maar ook dan kan oversluiten op termijn voordeliger uitpakken.
Kosten bij het oversluiten van je hypotheek
Oversluiten is niet gratis, ook al lees je dat soms. Je maakt een paar eenmalige kosten en die verdien je terug met je lagere maandlasten. Dit betaal je meestal:
- Boeterente: als je rentevaste periode nog loopt, vraagt je geldverstrekker een vergoeding voor de rente die hij misloopt. Dit is vaak de grootste post, en tegelijk fiscaal aftrekbaar.
- Taxatiekosten: voor een geldige taxatie betaal je doorgaans tussen de 300 en 800 euro.
- Notariskosten: voor het royement van je oude hypotheek en de nieuwe hypotheekakte.
- Advies- en bemiddelingskosten: voor het regelen en adviseren van je nieuwe hypotheek.
- NHG-premie: alleen als je (opnieuw) met Nationale Hypotheek Garantie gaat oversluiten.
Veel van deze kosten zijn aftrekbaar voor je eigen woning. Reken altijd de totale kosten af tegen je besparing over de looptijd. Daar helpt de calculator hieronder bij.
Wat levert oversluiten op?
Oversluiten loont meestal als aan deze punten is voldaan:
- Het renteverschil is minstens 0,5 tot 1 procent in jouw voordeel.
- Je rentevaste periode loopt bijna af, want dan is de boeterente laag of nul.
- Je hebt nog een flinke resterende looptijd, zodat je de kosten ruim terugverdient.
- Je hypotheekbedrag is hoog genoeg om het verschil te laten meetellen.
Klinkt simpel, maar de timing maakt het verschil. Loopt je rente nog vijf jaar vast, dan kan de boeterente de besparing opeten. Dan is rentemiddeling vaak slimmer.
Let op je 30-jaarstermijn voor renteaftrek
Oversluiten levert je geen nieuwe 30 jaar hypotheekrenteaftrek op. Voor je bestaande leningdeel loopt de teller gewoon door vanaf het moment dat je die lening voor het eerst afsloot.
Alleen over een extra bedrag dat je bijleent voor je eigen woning start een nieuwe periode van 30 jaar. Goed om mee te nemen in je beslissing, want het raakt je netto maandlasten op de lange termijn.
Oversluitcalculator
Oversluitcalculator: loont het voor jou?
Indicatieve berekening op basis van een annuïteitenhypotheek. Vraag advies aan voor een exacte berekening.
FAQ
Veelgestelde vragen
Wat kost het om je hypotheek over te sluiten?
Het oversluiten van je hypotheek kost gemiddeld een paar duizend euro aan bijkomende kosten. Denk aan taxatiekosten (300 tot 800 euro), notariskosten voor het royement en de nieuwe hypotheekakte, advies- en bemiddelingskosten en soms NHG-premie. Daar komt vaak boeterente bij als je rentevaste periode nog loopt. Veel van die kosten zijn fiscaal aftrekbaar voor je eigen woning.
Is je hypotheek oversluiten gratis?
Je hypotheek oversluiten is niet gratis, ook al adverteren sommige partijen daarmee. Je betaalt altijd kosten voor taxatie, notaris en advies, en meestal boeterente. “Gratis oversluiten” betekent meestal dat de boeterente wordt meegefinancierd in je nieuwe hypotheek, niet dat die wegvalt. Reken daarom altijd de totale kosten af tegen je besparing over de looptijd.
Wanneer loont het om je hypotheek over te sluiten?
Oversluiten loont meestal als het renteverschil minstens 0,5 tot 1 procent is en je rentevaste periode bijna afloopt. Dan is de boeterente laag of nul en verdien je de kosten snel terug. Bij een hoog hypotheekbedrag of een lange resterende looptijd loont het eerder. De vuistregel: bereken je terugverdientijd en kijk of die binnen je nieuwe rentevaste periode valt.
Is boeterente bij oversluiten aftrekbaar?
Boeterente bij het oversluiten van je hypotheek is aftrekbaar, zolang het om de financiering van je eigen woning gaat. Je mag de boeterente in het jaar van betaling volledig opvoeren als aftrekbare rente in box 1. Financier je de boeterente mee in je nieuwe hypotheek, dan is de rente daarover niet aftrekbaar. Betaal je de boete in één keer, dan wel.
Kun je een aflossingsvrije hypotheek oversluiten?
Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten kan, maar let op de voorwaarden. Voor je bestaande aflossingsvrije deel behoud je vaak het overgangsrecht voor renteaftrek, zolang je binnen dezelfde voorwaarden blijft. Banken beperken het aflossingsvrije deel steeds vaker tot 30 tot 50 procent van de woningwaarde. Sluit je over, laat dan narekenen wat dit voor je aftrek en maandlasten betekent.
Tot welke leeftijd kun je je hypotheek oversluiten?
Er geldt geen wettelijke maximumleeftijd voor het oversluiten van je hypotheek. Ook als 60-plusser of na je AOW-leeftijd kun je oversluiten. De geldverstrekker toetst dan op je werkelijke inkomen, zoals pensioen en AOW, en soms op de lagere werkelijke lasten van een aflossingsvrij deel. Een passend advies is hier extra belangrijk.
Reset de 30-jaars hypotheekrenteaftrek als je oversluit?
De 30-jaarstermijn voor hypotheekrenteaftrek reset niet als je oversluit. Voor je bestaande leningdeel loopt de teller gewoon door vanaf het moment dat je die lening voor het eerst afsloot. Alleen voor een extra bedrag dat je bijleent voor je eigen woning begint een nieuwe periode van 30 jaar. Oversluiten levert je dus geen nieuwe 30 jaar aftrek op.
Slimme oplossingen bij Slimmehypotheek.nl
Wij zijn geen standaard hypotheekadviseur. Wij zijn er juist voor mensen met een ingewikkelder profiel.
Je krijgt bij ons:
reviews
Dit zeggen onze klanten
Hypotheek oversluiten en extra lenen?
Dan kijken wij of er voldoende overwaarde is, of je inkomen het toelaat en welke voorwaarden gelden. Alles in één helder financieel plan.